Osäker framtid för nya bostadsrätter

I många nya bostadsrättsföreningar är marginalerna små. Avgiftshöjningar med upp till 70 procent hotar om räntan höjs till mer normala nivåer. Samtidigt görs små avsättningar för framtida underhåll, vilket ökar sårbarheten än mer.

13 maj 2017 07:00

Konsekvenserna kan bli stora. Per Anders Forsgren, vd för fastighetskonsulten Mediator, berättar att hans företag ibland kallas in när en bostadsrättsförening får problem. Ett sådant exempel var i södra delen av Stockholm där den ekonomiska planen inte stämde överens med verkligheten. När lånen skulle placeras var räntan två procentenheter högre än beräkningen enligt den ekonomiska planen. För att få ekonomin att gå ihop tvingades föreningen höja årsavgiften med 85 procent.

– Det var medlemmar som grät på årsmötet, berättar Per Anders Forsgren.

Han betonar att det är viktigt att vara medveten om att dagens låga räntor inte är ett normaltillstånd.

– I många prognoser beräknas räntorna ligga på mellan 4 och 4,5 procent inom 5–10 år. Ingen tror att Europa kommer att hamna i samma långsiktiga lågränteläge som Japan, säger Per-Anders Forsgren.

Han tycker också att bostadsrättsköparna behöver bli mer vaksamma på vilka avsättningar som görs för det långsiktiga underhållet även i nya bostadsrättsföreningar.

– Tanken med bostadsrätt är att alla boende skall vara med och betala kostnaden för underhållet för de år de bor i föreningen, görs inte det skjuter man över kostnaden på någon annan.

– Ingen byggnadsdetalj, utom stommen, håller längre än 50 år. Det betyder att lånen i föreningen bör amorteras ner på 50 år för att det ska vara långsiktigt hållbart. Då kan föreningen ta upp nya lån när fasad, tak, fönster och stammar ska ersättas framöver. Övrigt underhåll, som målning av trapphus och byte av tvättmaskiner, bekostas med fonden för yttre underhåll, säger han.

LÄS MER: "Vi litar på HSB som en stor aktör"

Enligt Per Anders Forsgrens tumregel bör amorteringen på föreningens lån plus avsättningarna till underhållsfonden och budgeterat underhåll tillsammans ligga på 200 kronor per kvadratmeter och år. Det är dock lägre än ett av förslagen i en statlig utredning om stärkt konsumentskydd för bostadsrättsköpare som kom för ett par veckor sedan. Där föreslås en schablon på 300 kronor per kvadratmeter som ett riktvärde för de årliga avsättningarna, om det inte finns en långsiktig underhållsplan på 50 är där man kan räkna på den faktiska kostnaden.

Per Anders Forsgren påpekar också att de nya avskrivningsreglerna innebär en pedagogisk utmaning för de nya bostadsrättsstyrelserna. De första åren kan föreningen gå med stora underskott. En not i den ekonomiska planen anger att avskrivningarna på huset inte påverkar avgiftens storlek, utan att den endast är satt för att klara föreningens kapitalflöde. Men tanken är att underskotten ska vändas till ett överskott i takt med att föreningens amortering ökar.

UNT har gått igenom kostnadskalkyler och ekonomiska planer för 43 nya bostadsrättsföreningar i Uppsala. En del av dem är under försäljning just nu. Andra är nyligen inflyttade. Och skillnaderna är stora i hur stor buffert det finns. I några föreningar görs inga eller väldigt låga amorteringar på föreningens lån, samtidigt som belåningen är hög.

Av de 43 föreningarna är det bara 3 som klarar Per Anders Forsgrens tumregel på 200 kronor per kvadratmeter. I 25 av dem ligger avsättningar och amorteringar tillsammans under 100 kronor per kvadratmeter.

För många av föreningarna ser det något bättre ut om man tar hänsyn till att dagens nivå på ränta är ännu lägre än vad företagen räknat med i kalkylen.

Men i princip alla kalkyler har räknats med samma kalkylränta under hela perioden i långtidsprognosen. Och ingen av dem kalkylerar med det som är en trolig ränta på 10 års sikt. Beredskapen för att klara en räntehöjning varierar kraftigt. En ränta på 4,5 procent skulle betyda avgiftshöjningar på mellan 19 och 69 procent i de olika föreningarna.

En räntehöjning slår dessutom mycket mer på avgiften i bostadsrättsföreningen än om man har ett eget lån eftersom bostadsrättsföreningen inte kan dra av kostnaden för räntorna på samma sätt som privatpersoner.

GRAFIK: Så mycket kostar bostadsrätten

Så jobbar vi med nyheter
 Läs mer här!
Johan Heimer