Uppsala har gått om Göteborg

Uppsalas bostadspriser fortsätter att rusa och nyligen passerades Göteborgs prisnivå.  Men nu kommer allt högre signaler om amorteringskrav vilket kan dämpa priserna men även öka pressen på dem med stora lån.  

6 oktober 2014 07:49

När Janne Lindqvist köpte sin tvåa i Luthagen anade han knappast att den skulle stiga i värde med en miljon kronor på mindre än tre år.

Men när han sålde sina 59 kvadratmeter i somras hade priset ökat från 1,85 till 2,85 miljoner.

-  Visst är jag glad att vinsten blev så stor. Samtidigt tycker jag att Uppsalas bostadsmarknad blivit pervers, säger universitetslektorn Janne Lindqvist.

Drar man bort hans utgifter för vinstskatt och räntekostnader på lånet återstår en nettovinst på ungefär 700 000 kronor, en summa som skulle ta livstider att spara ihop för en vanlig löntagare.   

Slutsatsen är att han tjänat drygt 20 000 kronor netto varje månad under knappt tre års tid enbart på att stå som ägare till bostadsrätten.

Janne Lindqvist är givetvis en av vinnarna på Uppsalas bostadsmarknad. Men i en bemärkelse är han faktiskt även en förlorare.

Orsaken är att han nyligen köpt ett radhus i Gottsunda till familjen för 3,2 miljoner vilket innebär att han måste ta ännu större lån för att ha råd.

Under den tid som hans lägenhet ökat i värde har även radhuspriserna stigit och därmed drabbas han själv av de ökande kostnaderna.

-  Jag hade gärna velat bo kvar i Luthagen men att köpa ett radhus där var inte att tänka på.

Janne Lindqvist menar att av prisökningens baksidor är att den bidrar till en ökad segregering.

- Det finns bara en viss typ av människor som har råd att köpa bostad i ett område som Luthagen.

Snittpriset för bostadsrätter i Uppsala ligger nu på 35 530 kronor per kvadratmeter medan villorna snittar på 27 249 kronor. Det är all time high och nya rekord sätts varje månad.

Det är framför allt Uppsalas borätter som stiger som raketer och i somras gick Uppsala om Göteborg i prisnivå. Siffror från Svensk Mäklarstatistik visar att Uppsala har den högsta prisnivån i landet utanför Stockholmsregionen.

Mäter man i relativa tal har prisuppgången på bostadsrätter varit större i Uppsala än i Stockholm, Göteborg och Malmö under de senaste åren.

Kvadratmeterpriset mätt i kronor är visserligen betydligt högre i Stockholm men sedan 2005 har priserna i procent rusat mer i Uppsala.

Bostadsjakten i Uppsala har börjat ta sig smått desperata former.

-  Sedan början av året har utbudet på bostadsrätter minskat och det har blivit mycket vanligare att en bostad säljs på förhand, innan den ordinarie visningen.  

-  Förr hände det i ungefär ett fall av tio. Men under större delen av året har runt 35 procent av våra försäljningar gått till på det sättet, berättar Tomas Widerlöv vid Uppsalas största mäklarfirma Widerlöv & co.

Sedan han startade mäklarfirman för nära 20 år sedan har bostadspriserna i Uppsala gått uppåt i stort sett oavbrutet, frånsett några mindre hack i kurvan. Bland försäljningar som Widerlöv & co förmedlat under hösten finns budgivningar som dragit iväg 20-30 procent utöver det pris som redan accepterats av säljaren.

Inte mycket tyder på att Uppsalas bostadsmarknad är på väg att svalna.

- På ett till två års sikt bedömer jag att priserna i Uppsala kan öka med omkring fem procent med nuvarande förutsättningar, spår Tomas Widerlöv.  

På en tomt vid Norrlandsgatan i Uppsala pågår ett intensivt arbete sedan några månader tillbaka. På den här marken byggs fem parhus som säljs för upp till 7 miljoner kronor styck plus en månadsavgift på runt 5 200 kronor.

Tomtbiten är på 1 000 kvadratmeter och där låg fram till nyligen en liten gul träkåk där Uppsalakrögaren Mikael Lundell växte upp. 1966 köpte hans mamma hela tomten för 45 000 kronor. I fjol såldes marken för 7,4 miljoner.

Det innebär att en tjugondel av marken i dagsläget kostar lika mycket som hela den 1 000 kvadratmeter stora fastigheten var värd 1966, om man tar hänsyn till inflationen. 

- Det är faktiskt otroligt. Man undrar hur länge den här prisuppgången kan fortsätta, säger Mikael Lundell.  

Det är en fråga som alltfler ställer sig. I Uppsala pressas priserna uppåt inte minst av bostadsbristen. Uppsalahem hade i fjol 23 000 aktiva bostadssökande i sin kö och enligt prognosen kommer det att byggas endast 1 071 nya lägenheter i Uppsala i år. 

Lägg till låga räntor och låg arbetslöshet så är det bäddat för den närmast extrema situation som vuxit fram i Uppsala.

För att hålla tillbaka priserna infördes 2010 ett bolånetak som innebär att bolån får beviljas till max 85 procent av bostadens värde. Resten måste köparen få fram på annat sätt. Men priserna har ändå fortsatt uppåt.  

Det finns nu ett brett politiskt stöd för att gå vidare med mer kraftfulla åtgärder visar en enkät som UNT gjort med partierna.

Ett av de hetaste förslagen är krav på att lånen måste amorteras, vilket utreds av Riksbanken.

-  Vi analyserar bland annat konsekvenserna för hushållens konsumtion om ett amorteringskrav införs, uppger Kasper Roszbach vid Riksbanken.

I november ska underlaget presenteras för Finansinspektionen som kan fatta beslut om ett bindande amorteringskrav.   

Att något sådant införs är inte helt osannolikt med tanke på att finansminister Magdalena Andersson (S) har uttalat sig positivt i frågan.

Under tiden fortsätter hushållen att låna. Enbart under det senaste året har svenskarna belånat sina bostäder med ytterligare 131 miljarder kronor, en ökning med 360 miljoner kronor per dygn, och Sverige är nu ett av de västländer där hushållen har allra störst bolån i relation till disponibel inkomst.

Vinnare är i första hand bankerna. I fjol gjorde de fyra storbankerna en vinst på 69 miljarder kronor. Hur stor andel som kom från bolånen redovisas inte men sannolikt var det en betydande slant.

En del som köpt och sålt bostad i rätt tid kan också pekas ut som vinnare.

Förlorare då? I ett större sammanhang innebär de stigande priserna att landets bolånetagare blir förlorare i och med att de tvingas släpa på en allt större skuldbörda.

I våras presenterades den första totalanalysen av hushållens bolån och vice riksbankschefen Cecilia Skingsley fastslog då att skuldproblematiken är mer utbredd än vad som tidigare varit känt.

Framför allt låg- och medelinkomsttagare pekas ut som grupper som kan råka illa ut.

- De ökande bostadslånen är en av de största risker för det finansiella systemet. Förr eller senare måste lånen betalas tillbaka, framhåller Bengt Hansson, analytiker på Boverket.

Han tror det finns en stor risk att bostadsmarknaden kraschar men experterna är oeniga.

- Vi är inte särskilt oroliga i dagsläget. Men om bostadspriserna stiger, räntorna fortsätter att vara väldigt låga och konjunkturen tar fart, då kan det på några års sikt bli ett problem, säger Henrik Braconier, chefsekonom vid Finansinspektionen.

Det är dags för visning för en lägenhet på Vaksalagatan 55 i Uppsala. Mäklaren Abel Tekeste ser till att kuddarna på sängen ligger perfekt.

Lägenheten är en etta på 21 kvadratmeter och den går ut på marknaden för 1 075 000 kronor. En av spekulanterna är Yrsa Gullin som planerar att flytta hemifrån. Hon är 22 år och genom sin ålder tillhör hon en av de grupper som drabbats hårdast av de stigande priserna.

På grund av bolånetaket krävs en kontantinsats på 15 procent, något få ungdomar lyckas spara ihop. I fallet med Vaksalagatan 55 blir kontantinsatsen 160 000 kronor. Rör det sig om det första egna boendet har ungdomarna inte heller någon vinst från tidigare bostadsförsäljningar att lägga in.

 Yrsa Gullin har med sig sin mamma till visningen och tanken är att hon ska vara medfinansiär.

- De flesta ungdomar kan inte ens tänka på att lägga en kontantinsats, säger Yrsa Gullin.

Trots att det rör sig om miljonbelopp är hon beredd att hoppa in i prisjakten på Uppsalas bostadsmarknad. Hyreslägenhet verkar inte vara att tänka på.

- Jag har stått i Uppsalahems kö i mer än fem år, ändå brukar jag hamna på plats hundra när någon hyresrätt blir ledig.

Nestorn bland Uppsalas bostadsmäklare, Tiit Lüllmaa, 72 år, sitter i sitt lilla kontorsrum på Riksmäklaren och blickar ut över den hektiska Dragarbrunnsgatan.  

På skrivbordet ligger en bok med titeln ”Make dreams real”. Under sina 40 år i branschen har han även sett en del drömmar gå i kras.

Han berättar att han upplevt tre - fyra perioder då det varit stora fall på bostadsmarknaden.

-  Jag var med under kraschen 1991 då folk sålde sina bostadsrätter för en krona och Riksbanken höjde räntan till 500 procent. Det blev tragedier och skilsmässor, skuldsatta jagades av bankerna, det var väldigt jobbigt för de drabbade.

Han konstaterar att den senaste prisuppgången har pågått i över ett decennium.

- Det är en historiskt lång tid. Folk tror att det bara ska fortsätta att stiga, så sa man i slutet av 1980-talet också, innan det föll.

Tror du på en nedgång? 

Tiit Lüllmaa tystnar och väljer sina ord.

- ­Att vi kan vara på väg mot en spekulationsekonomi, det kan förebåda fall, säger han.

Så jobbar vi med nyheter
 Läs mer här!
Staffan Wolters