Hyrorna för nybyggda hyreslägenheter sätts i allmänhet vid förhandlingar mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Men om parterna inte kan enas har fastighetsägaren rätt att på egen hand bestämma hyran. Detta kallas egensatta hyror och är något som enbart gäller nybyggda hyresfastigheter.
Cirka 1 500 eller 36 procent av de hyresrätter som producerats i Uppsala sedan 2013 har egensatta hyror.
I Uppsala finns egensatta hyror till exempel vid några nybyggda hyreshus på Opalvägen i Stenhagen.
Hyresgästföreningen anser att en trerummare på 72 kvadratmeter på Opalvägen borde ha en månadshyra på 8 626 kronor. Men sedan förhandlingarna strandat fastställde Uppsalahem hyran till 10 247 kronor. De egensatta hyrorna för trerummaren ligger alltså drygt 1 600 kronor över Hyresgästföreningens krav.
– Vid egensatta hyror tar fastighetsägarna chansen att få ut så höga hyror som möjligt, hävdar Helena Nordlund, förhandlare på Hyresgästföreningen i Uppsala.
Men det stämmer inte anser Mia Ropero vid fastighetsbolaget Wallenstam.
– Sätter vi för höga hyror finns risken att de kan sänkas av hyresnämnden, säger hon.
Det är svårt att generellt avgöra prisskillnaden mellan egensatta och förhandlade hyror. Men i en ungefärlig jämförelse kan man titta på Linnéhuset nära Mimmi Ekholms plats i Luthagen. Där enades Uppsalahem och Hyresgästföreningen om en årshyra på 1 799 kronor per kvadratmeter för en snittlägenhet.
Det kan man ställa mot en liknande snittlägenhet vid Åpromenaden i Kungsängen där Uppsalahem fastställt den egensatta hyran till 1 975 kronor per kvadratmeter.
I just dessa exempel blev alltså den egensatta hyran 10 procent högre än den förhandlade hyran. Jämförelsen är dock inte glasklar eftersom det rör sig om fastigheter med olika produktionskostnader.
Något som ytterligare komplicerar saken gäller hyresgästens möjligheter att klaga på hyran. Om fastighetsägaren och Hyresgästföreningen kommit överens om hyrorna för en nybyggd fastighet är de fastställda för de kommande 15 åren. Under den perioden kan hyresgästen inte vända sig till hyresnämnden och kräva lägre hyra.
Men för egensatta hyror gäller andra regler. Eftersom en egensatt hyra inte har spikats i en förhandling kan hyresgästen när som helst begära att hyresnämnden prövar hyran.
I praktiken sker det dock aldrig. Det kanske inte är så konstigt med tanke på att så gott som ingen av de hyresgäster UNT talat med ens hört begreppet egensatt hyra.
En lite udda situation med egensatta hyror kan uppstå när fastighetsägaren vill höja hyran. Hyresgästföreningen har ju inte tecknat någon kollektiv överenskommelse för hyresgästerna och i teorin är hyresvärden tvungen att förhandla med var och en av de boende om de begär det. Men i verkligheten går det inte till så utan fastighetsägaren brukar bara meddela vad den nya hyran blir varefter hyresgästerna betalar.
Wallenstam har egensatta hyror i alla sina tre byggprojekt i Uppsala med totalt 398 hyresrätter.
– Att hyresgästen kan gå till hyresnämnden innebär en osäkerhetsfaktor. Helst vill vi ha hyror som är fastställda i förhandlingar, säger Mia Ropero vid Wallenstam.
Få känner till att egensatta hyror inte är fastställda i förhandlingar. Borde ni inte informera era hyresgäster om möjligheten att få hyran prövad i hyresnämnden?
– Informationen till alla våra hyresgäster går ut på samma sätt och möjligheten att pröva sin hyra finns för alla hyresgäster, svarar Mia Ropero.