Fram till 2015 var det nästan enbart kommunägda Uppsalahem som byggde hyresrätter i Uppsala. Sedan dess har det kommit in en rad nya aktörer på marknaden. I några fall rör det sig om institutionella placerare, exempelvis pensionsfonder, vars kapital finansierar produktionen av hyresfastigheter.
Ofta sitter de på mångmiljardbelopp och har därmed helt andra finansiella muskler än byggföretagen.
Flera av dessa kapitalstarka förvaltare söker långsiktiga investeringar med låg risk. Tidigare har de köpt räntebärande papper men dessa ger numera i stort sett ingen ränta och har därför övergivits.
Det är en förklaring till varför nytt kapital just nu strömmar till Uppsalas marknad för hyreslägenheter.
Ett exempel är projektet Senapsfabriken vid Kungsgatan i centrala Uppsala. Här byggs 454 hyresrätter som finansieras med pensionspengar. Marknadsvärdet för de 454 lägenheterna blir cirka en miljard kronor och finansieringen kommer från banken SEB:s pensionsförvaltande bostadsfond Domestica 3.
Domestica planerar även att investera i 250 lägenheter i Nyby i Uppsala med förväntad byggstart i vår.
– Fonden kommer att äga och förvalta lägenheterna under lång tid framöver. Därför är fonden med och utformar byggprojekten i detalj, till och med sådant som materialval och storleken på lägenheterna, säger Richard Gavel vid SEB:s Domesticafonder.
En annan kapitalförvaltare som investerar i byggandet av hyresrätter i Uppsala är AFA Försäkring. Tillsammans med byggföretaget Byggvesta uppför AFA 270 hyreslägenheter i Södra Rosendal och Östra Sala backe till ett värde av cirka 600 miljoner kronor.
– Hyresfastigheter är en säker investering och det är lätt att få uthyrt i Uppsala, säger Tomas Ingemarsson vid AFA.
I likhet med andra placerare UNT talat med ser han Uppsala som intressant eftersom det är en tillväxtort med stor efterfrågan på bostäder.
– På en ort som Tierp hade det varit mer tveksamt att göra liknande investeringar, konstaterar Tomas Ingemarsson.
Ytterligare exempel där kapital från institutionella aktörer investeras i Uppsala gäller Rikshem som bygger totalt 440 hyresbostäder i Kvarngärdet och Gränby. Rikshem ägs av Fjärde AP-fonden samt pensionsförvaltaren AMF.
Frågan är om det spelar någon roll för de boende huruvida hyresvärden är allmännyttiga Uppsalahem eller en kapitalplacerare.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tror inte att hyresgästerna behöver bekymra sig om den saken, förutom kanske på en punkt:
– Vid renoveringar finns ett ganska stort utrymme för hyreshöjningar. Det kan komma att utnyttjas mer av privatvärdar än av allmännyttan, tror Hans Lind.
Men Richard Gavel vid Domestica säger att de Uppsalabor som hyr lägenheter förvaltade av fonden inte riskerar renoveringar och kraftiga hyreshöjningar.
– Vår strategi är inte att köpa in och renovera äldre fastigheter. Vi satsar enbart på nyproduktion eller totalrenoverade lägenheter. Hyrorna vid nyproduktion är högre men i gengäld behöver hyresgästerna inte oroa sig för någon hyreschock.
Uppsalakommunalrådet Erik Pelling (S) tycker det är positivt att kapitalförvaltarna placerar i Uppsalas bostadsmarknad, jämfört med om pengarna skulle hamna i aktiefonder utomlands.
Han tror dock att det finns en del lycksökare bland dem som bygger nya hyresrätter.
– En del av dem försvinner nog när konjunkturen vänder. Vi vill helst ha hit företag som bygger med sikte på långsiktig förvaltning. Då lägger man större vikt vid att få hög kvalitet på bostäderna.