Svårt sälja nybyggt på ritning
De stora byggföretagen har haft svårt att sälja sin nyproduktion i den takt man hade räknat med, marknaden har varit trög en längre tid. Byggboomen sammanföll med försämrad konjunktur, utbudet var stort men kunderna plötsligt tvehågsna.
Det säger Tore Berglund, affärsområdeschef på NCC.
Gläntan intill Norbyvägen är ett sådant område, där läget är det bästa. Och under byggtiden hade man också många intressenter, men nu när lägenheterna står inflyttningsklara har man bara sålt hälften.
Att priset avgör ser vi på sådant som att man hellre väljer en lägenhet på andra våningen än en som är identiskt lika på fjärde eller femte när det skiljer 200 000 kronor i pris våningsplanen emellan. Den skillnaden är en "marknadsanpassning" som vi har valt att göra.
Mattades plötsligt
Det har gått ovanligt mycket upp och ner de sista åren. När NCC började bygga på Kapellgärdet förra hösten var det "ett oerhört intresse". Men så mattades det plötsligt kring Irakkrig och EMU-val.
- Folk drog öronen åt sig. Man till och med hoppade av skrivna reservationsavtal. Det var första gången vi hade avhopp i den omfattningen. Plötsligt skulle inte ens kommunen ha de sex lägenheter de antecknat sig för. Då var vi faktiskt lite oroliga. Men nu har det ändå gått bra, 46 av den första etappens 63 lägenheter är sålda och nästan hälften reserverade i nästa etapp.
Småhusprojektet i Herrhagen har däremot gått långsamt. Det har stått helt klart sedan september, men trots att Tore Berglund tycker att det nya bostadsområdet "mognat" nu och har en bättre klang är försäljningen ryckig:
- Prisnivån, drygt två till två och en halv miljon, är på gränsen till för dyrt.
Området styr
Vi tittar mycket på ytterområdena och vill kunna bygga billigare, men kommunen vill inte ha punkthus utan "borggårdar". Och då tar man sig en funderare innan man bygger mer i Stenhagen. Eller i Sävja eller Slavsta. På Kapellgärdet ligger priserna på 15 000 kr/kvm. Det kan vi inte ta ut i Sävja. Skulle man däremot få tag på mark i Fålhagen skulle ingen tveka.
Självklart är det alltid fördelar med att bygga i ett etablerat område som Eriksberg eller Luthagen, medan det är en chansning att lägga grunden till något som är helt nytt, menar Tore Berglund.
Det dilemmat har Skanska när det gäller Industristaden i Kungsängen.
Här kan man inte sälja annat än ²på papper². Skanska har ett säljkrav på 50 procent innan man får börja bygga. Det är tufft. Hittills har man sålt nio av 34 lägenheter i första etappen.
- Och det blir ju lite av Moment 22 när man inte kan ge annat än ett preliminärt besked om inflyttningsdatum, säger projektchefen Håkan Pettersson.
Här hoppas man ändå kunna komma i gång till nästa sommar och ha lägenheterna klara till sommaren 2005.
Läget oroar egentligen inte Håkan Pettersson. Olika kundkategorier söker olika boende, det är delvis åldersrelaterat men framför allt beroende av hur man ser på sin fritid, menar han. Ulleråkersområdet erbjuder lugn och ro och friluftsliv, Kungsängen närhet till centrum och Stockholm.
Visning ökade köp
Däremot var det först sedan man fick en visningslägenhet klar i Ulleråker Park som försäljningen kom i gång ordentligt. För ²en del vill se produkten² som Håkan Pettersson säger. De är en hake som också de andra stora aktörerna i branschen känner väl igen.
- Helst hade vi ju velat bygga färdigt först och sälja sedan, men det går inte att riskera aktieägarnas pengar, säger Tore Berglund på NCC.
För närvarande ligger NCC:s säljkrav på 30 procent, men regionkontoren påverkas av det som händer i Stockholm och går försäljningen dåligt där kan det plötsligt i stället krävas 50 procent för ett starttillstånd.
- Nu har vi gjort en handlingsplan för nästa år för att hitta andra säljlösningar än bara en ritning, kanske modeller av lägenheterna eller tredimensionella datorbilder.
Just detta har JM redan:
- Det har gjorts undersökningar som visar att inte mer än 25 procent av alla svenskar kan läsa en ritning, säger säljaren Mary Starck. Då är det ju svårt att kräva att de ska köpa sitt boende på det sättet.
JM tycker att läget ljusnat. Man har redan sålt 40 procent av sin kommande produktion i Industristaden och 80 procent av lägenheterna i det centrala Gamla Mejeriet, med sista inflyttning först om ett år.
Anpassning till marknad
JM har samtidigt anpassat sig till en tydlig förändring av marknaden:
- Där vi har dragit ner på ytorna, där har vi också lyckats. Kunden vill ha enkla, rationella och effektiva lägenheter. En tvåa ska inte vara 90 kvm. Sex av de lägenheter vi sålt i Industristaden är ettor, säger Anette Frumerie, regionchef.
- De allra dyraste och lyxigaste går alltid. Men lägenheterna runt 100 kvm plus är svårare. Den erfarenheten tar vi med oss nu till Hovstallängen.
Det säger HSB:s vd Gunnar Hofring. Också HSB bygger nu "yteffektivt". HSB:s senaste nyproduktion, Vinkelhaken i Gränby och Jakthunden i Norby, har det gemensamt att tvåorna gått först. Trots att målgrupperna varit helt skilda.
HSB har förmånen att kunna bygga färdigt innan försäljningen startar. Men när det gäller Hovstallängen, 130 lägenheter i Industristadens område närmast centrum, kommer man ändå att ta upp intresseanmälningar i förväg.
Men så snart planen klubbats i fullmäktige nu på måndag går startskottet. Och även om Gunnar Hofring tycker att det är ett vågspel att inte veta hur efterfrågan ser ut ett par år fram i tiden så är han säker på att den finns:
- Jag tror på ett fortsatt behov av bostäder i Uppsala.
Så jobbar vi med nyheter