Lockpriser kan stå mäklarna dyrt
I februari skrev UNT om så lågt satta priser i bostadsannonser att de strider mot god mäklarsed. Mäklarsamfundet skärper nu ytterligare tonen mot mäklarna och hotar med uteslutning.
kan medlemmar bli uteslutna om de inte slutar att marknadsföra sina objekt med lockpriser.
De rekordlåga räntorna och bostadsbristen på de mest attraktiva lägena gör att priserna på villor och bostadsrätter skenar i höjden. Under det senaste året har villapriserna ökat med elva procent, enligt Statistiska centralbyrån. Men den snabba prisuppgången till trots verkar det ibland som om prisutvecklingen stagnerat. Åtminstone om man läser bostadsannonserna i tidningar eller på Internet.
Åtskilliga mäklare har nämligen funnit ett smart sätt att locka betydligt fler spekulanter till visningarna än vad som normalt vore möjligt. Genom att ange ett mycket lågt utgångspris har visningarna blivit fulltecknade samtidigt som många köpare ryckts med i den efterföljande budgivningen.
- Det här är djupt olyckligt. Dels skapar de låga utgångspriserna felaktiga förhoppningar hos många spekulanter. Men på sikt kan detta leda till ett urholkat förtroende för hela marknaden, säger Lars Kilander, vd på Mäklarsamfundet Bransch.
I vintras gjorde samfundet stickprovsundersökningar på bostadsmarknaden i Stockholm. Man fann att mer än hälften av bostadsrätterna hade alldeles för låga utgångspriser.
- En bostad ska inte kunna stiga med 40 procent under budgivningen. Vi anser att cirka tio procent vore rimligt för de flesta objekten, säger han.
Hela landet
När man gick ut med ett skarpt uttalande mot lockpriser som representanter för 70 procent av landets 4 700 fastighetsmäklare stod bakom började det ge resultat. Men Lars Kilander menar att det fortfarande är alldeles för vanligt att lockpriser används i marknadsföringen.
- Först trodde vi att det var ett typiskt Stockholmsfenomen. Men nu förstår vi att det är vanligt även på andra orter i landet. Av naturliga skäl fungerar lockpriserna bäst på en överhettad bostadsmarknad. Den som går ut med ett för lågt pris på en ort där det inte finns någon efterfrågan gör ju sig själv en otjänst, säger han.
Mäklarsamfundet menar att utgångspriserna måste ha en realistisk täckning i ett konkret ställningstagande från säljaren. Säljaren ska med andra ord vara beredd att sälja sin villa eller bostadsrätt till utgångspriset.
- Vi har infört detta tillägg i våra förmedlingsuppdrag för att klargöra för både mäklaren och säljaren vad det är som gäller. Men samtidigt är det viktigt att notera att om det blir budgivning kan priserna mycket väl justeras uppåt.
Marginaler
Som en följd av de låga lånekostnaderna, speciellt för den som chansar genom att välja rörlig ränta, finns det en stor risk att många köpare rycks med genom att lägga ett högre bud än de egentligen hade tänkt sig.
- I dag ser många köpare bara till den totala boendekostnaden som kan bli relativt låg tack vare de fördelaktiga räntenivåerna. Men samtidigt finns det en risk med en hög skuldsättning om räntorna vänder uppåt. Därför är det bra att bankerna lägger på några procentenheter i sina boendekalkyler för att ge köparen en fingervisning om vilka marginaler som krävs.
Det finns i dag inga fastställda regler på hur budgivning ska gå till. På många orter med bostadsbrist blir det ofta spontan budgivning, vilket kan vara stressande för den som just hittat sin drömbostad.
Det finns dock inga krav på att vare sig säljaren eller köparen ska stå för muntliga överenskommelser, vilket kan leda till förbittring när budgivningen avslutats. Däremot ska en mäklare enligt god mäklarsed alltid framföra bud och meddelanden mellan de intresserade köparna och säljaren till dess att man tecknat ett bindande överlåtelseavtal.
Buden redovisas
Vid sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren samtidigt som spekulanterna inte får någon information om varandras bud.
När det gäller öppen budgivning lämnas bud till mäklaren som löpande redovisar högsta budet både till säljaren och de andra spekulanterna som därmed får möjlighet att bjuda över varandra.
Under hösten kommer Mäklarsamfundet att ta fram ett regelverk för sina medlemmar som ska ge råd om hur budgivningen bör gå till. Bland annat vill man ge vägledning till sina medlemmar hur de ska hantera den ständigt återkommande frågan om hur de andra spekulanterna låg till i budgivningen.
- Vi försöker hitta en avvägning mellan dels spekulanternas intresse av att känna till de andra buden och dels deras intresse av att bibehålla den personliga integriteten. För många kan det vara känsligt om det kommer ut uppgifter om hur de själva lade sina bud och när de drog sig ur budgivningen. De flesta vill ju inte skylta med sin ekonomiska status på det här sättet.
Så jobbar vi med nyheter