Alsike blomstrar igen
Nya Alsike. Namnet för närmast tankarna till 1800-talets svenska bosättningar på andra sidan Atlanten. De senaste tio åren har hundratals nybyggare lockats av sloganen Bygg din framtid i Alsike, till ett helt nytt område i Sveriges snabbast växande kommun.
Alsike har lockat till sig många nya invånare tack vare sitt praktiska läge, en kvart från Uppsala och 40 minuter från centrala Stockholm.
Foto:
Planerna grusades när fastighetssektorn och den svenska ekonomin tvärt gick i stå under 90-talskrisen. Bara de oproportionellt breda gatorna finns kvar som spår från den ursprungliga detaljplanen. Istället växte här fram ett villaområde som lockade till sig hundratals småhusköpare tack vare sitt praktiska läge, en kvart från Uppsala och 40 minuter från centrala Stockholm. Sedan 2003 har upp till 400 familjer stått i kö för en tomt här och bara under 2007 växte Alsikes befolkning med över tio procent. För en utomstående märks inflyttningen här kanske tydligast genom att det på orten finns fem mäklarfirmor, men endast en begravningsbyrå. Men när kännedomen om finanskrisen nådde spekulanterna under sommaren 2008, övergav man snabbt sina drömmar om en framtid i Alsike.
- Intresset för våra nya tomter var stort under våren 2008, i stort sett alla var bokade. Men när kontraktskrivning var aktuellt under hösten hoppade de flesta av, säger Rolf Almstedt vid det kommunala fastighetsbolag som sköter tomtförsäljningen i Alsike.
Efter sommaren stod man plötsligt med osålda tomter, något man inte tidigare upplevt. Från att ha byggt nästan 90 hus i Alsike under 2007, sålde man till slut bara sju tomter under krisåret 2008.
Bostadsmarknadens utveckling i Alsike kan i likhet med resten av Sverige och världen beskrivas som en boom. Svenska fastighetspriser steg 130 procent mellan 1998 och 2008, när konsumentpriser ökade med försiktiga 17 procent. Samtidigt har bostadsutbudet vuxit i jämn takt med befolkningen de senaste tio åren. Det verkar alltså stå utom tvivel att efterfrågan på småhus och lägenheter har upplevt ett enormt uppsving.
-Utvecklingen de senaste åren har varit historiskt exceptionell, men man har kunnat konstatera att prisökningen inte varit hållbar, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm.
De senaste åren av stark ekonomisk tillväxt, ökande inkomster hos hushållen och nya metoder på finansmarknaderna gav bränsle åt en ohejdad entusiasm som slutade i en kollaps bland amerikanska och europeiska kreditinstitut under 2008. Den nervösa stämningen på Wall Street spred sig snabbt till den svenska marknaden. För första gången sedan 90-talskrisen, gick inte svenska småhuspriser upp. Under våren har rekordmånga objekt legat ute till försäljning på bostadssajten hemnet.se och vissa experter talar om prisfall på upp till 30 procent. Alla oroande indikationer till trots, är det ännu inte tal om något verkligt ras på den svenska marknaden och än så länge är parallellerna med 90-talskrisen små, menar Hans Lind.
- Sverige har haft tur. Vi har ännu inte hamnat i den prisnedgång som varit väntad, men det kan vara så att vi är i början av en sådan process.
Den mest populära förklaringen till den svenska marknadens lugn är att bankväsendet har behållit 90-talskrisen färskt i minnet. Sedan dess har försiktighet utmärkt svensk långivning och återhållsamhet präglat byggandet. Jämfört med de flesta andra europeiska marknader framstår den svenska som särskilt sund. Kraftiga ras har drabbat Spanien, Storbritannien och de baltiska länderna - där har också utlåningen sett betydligt mer riskfylld ut.
Ytterligare en förklaring till stabiliteten är att den svenska ekonomin har vissa särdrag som bromsar chocker på bostadsmarknaden. Till dessa hör ett finmaskigt socialt skyddsnät som skyddar ekonomiskt drabbade husägare, men också svårgenomträngliga obeståndsregler som gör det svårt att gå i personlig konkurs. Risken att bli utblottad är liten - men om det händer, slipper banken betala för huset. På det sättet skyddar systemet bankerna från stora kreditförluster och det stora flertalet fastighetsägare från att dras med i svängningarna när ekonomin hamnar under påfrestningar och arbetslösheten stiger.
Samtidigt har hushållen under de senaste månaderna blivit plågsamt medvetna om den svaga svenska ekonomin. Två av tre svenskar tror idag att landets ekonomi försämras under det kommande året och tilltron till privatekonomin är rekordlåg, enligt opinionsinstitutet Skops mätningar i mars. Trots pessimismen tror de svenska bostadsköparna ändå på stigande priser på bostadsmarknaden. SEB:s senaste boprisindikator, som mäter hushållens förväntningar på bostadsmarknaden, steg med 21 procentenheter från februari till mars efter Riksbankens stora räntesänkning. Branschorganet Mäklarstatistik redovisade redan då prisökningar på både småhus och bostadsrätter.
När Riksbanken ytterligare sänkte räntan till 0,5 procent i april, blev tilltron till bostadsmarknaden ännu större.
- Det har lossnat, nu kommer det folk på visningarna igen, säger mäklaren Louise Engman som säljer hus i Alsike för Fastighetsbyrån.
Trots återhämtningen är bilden av marknaden djupt splittrad. Missuppfattningar och ren slumpmässighet tycks till stor del styra utvecklingen. I sin nya bok Animal Spirits beskriver Nobelpristagaren George Akerlof hur världens husmarknader drivs av människors primitiva instinkter, rykten och kollektiva känsloinfall. Beskrivningen stämmer även i Alsike.
- Marknaden hoppar från den ena veckan till andra. Vi kan sälja hus som egentligen är värda lika mycket, för helt olika priser. Många tycker att läget är svårbedömt och man ser ingen entydig bild av prisläget, säger Louise Engman.
Professor Hans Lind menar att en animal spirit är just köparens tendens att ha överdrivet förtroende i det som ofta är den största investeringen i livet. Enligt Akerlof är det just den djupt rotade uppfattningen att husvärden inte kan gå ner som har drivit på finanskrisen. Sådana föreställningar riskerar att leda till så kallade bandwagon-effekter och ekonomiskt flockbeteende. Stämningen att man går miste om en säker storvinst genom att inte hoppa på vagnen, är kännetecknande för just en bubbelmarknad. I Sverige tycks dessa uppfattningar dröja kvar och det kommer oundvikligen att påverka utvecklingen framöver.
Men bankerna är nu mycket vaksamma mot de riskfyllda former av utlåning som skakat bostadsmarknaderna världen över. Nu ställs istället högre krav på kontantinsatser och avbetalning.
Och trots allt säger erfarenheten att prisökningar förr eller senare måste bottna i ekonomiska fundamenta. I en verklighet där finansminister Anders Borg varnar för 12 procents arbetslöshet redan om två år, är många eniga om att en nedgång är oundviklig.
- När folk säger att priserna kommer gå upp så förstår jag verkligen inte hur de tänker, konstaterar Hans Lind.
Så jobbar vi med nyheter