Det råder inte längre någon tvekan om att hyresregleringarna behöver reformeras. Systemet har stora brister som kan ses i flera decennier långa köer och att det missgynnar svagare grupper. Men problemen på den svenska bostadsmarknaden är inte begränsade till hyressättningen. Det handlar också om hur marken för byggande fördelas, vilka krav som ställs på husen och hur beståndet nyttjas och beskattas. Det gör att förhoppningar om en byggboom med friare hyressättning i nyproduktion verkar optimistiska, även om det inte är ett argument emot.
Även bortsett från behovet av andra avregleringar finns det fler sätt som hyresmarknaden behöver förändras. Utredningen föreslår ett fortsatt starkt besittningsskydd men det bör även ställas frågor om vilka krav som ska kunna ställas på hyresgäster.
Ett sådant krav som bör ifrågasättas är det på disponibel inkomst efter att skatt och hyra är betald, som i dag kan vara allt ifrån två till fyra gånger hyresbeloppet. Det är också ett problem att kraven ofta är nominella; de antar att proportionerna mellan boendekostnader och levnadskostnader ska vara stabil. Det kan exempelvis vara rimligt att tänka att en person som hyr en lägenhet för 3 500 kronor i månaden behöver minst det dubbla för att räknas som betalningsduglig, men detsamma gäller inte någon som betalar 16 000 kronor i månaden.
Ett av problemen med hyresregleringarna är att kösystemet i praktiken omöjliggör för många att prioritera boende som en kostnad. En viktig poäng med en friare hyressättning är att betalningsvilja och prioriteringar ska få spela en större roll. Vissa vill ha ett mindre och billigare boende, andra är särskilt måna om balkong eller uteplats medan några vill bo precis där saker händer, med närhet till bar- och restaurangliv.
Betalningsvilja blandas ofta samman med betalningsförmåga men med för höga inkomstkrav riskerar de att i praktiken att bli synonyma. Det vore olyckligt. Att man ska kunna betala för sig är en sak, men därutöver bör det stå folk fritt att disponera sin inkomst för ett bättre boende. Så är i dag inte alltid fallet, när en nyproducerad tvåa i Industristaden i Uppsala för ett singelhushåll kan kräva en årsinkomst för på uppemot 400 000 kronor, trots att många skulle ha råd med hyran.
En friare hyresmarknad är inte bara välkommet utan direkt nödvändigt, men det behöver ses som en del i en större politisk reform som också förhindrar godtyckliga krav, säkrar tillgången på billiga bostäder och ser till att det byggs effektivt och blandat.