I ingången av 2023 är det svårare än någonsin att bedöma bostadsmarknaden i en stad som Uppsala. I fjol sjönk priserna med cirka 15 procent för både villor och bostadsrätter i Region Uppsala, enligt Mäklarstatistik. På torsdagen väntas Riksbanken höja styrräntan till 3,00 procent, senare i vår till 3,25 procent. Den genomsnittliga bolåneräntan kommer då sannolikt att passera fem procent.
Det finns tecken som tyder på att marknaden kan återhämta sig, kanske redan 2024. Dels förväntas den kommande lågkonjunkturen göra att räntan kanske sänks igen, dels kommer bostadsbristen att bestå. Byggtakten halveras 2023, enligt prognoserna från Boverket. Det kommer att dröja innan det vänder, beroende på hur ekonomin i stort utvecklas.
Det största bekymret för storstäder och universitetsstäder som Uppsala kan bli att ett stort antal bostadsrättsföreningar hamnar på obestånd. Ju nyare förening desto högre belåningsgrad är vad som gäller generellt. Fastighetsbolaget Nabo har gått igenom 2 000 föreningar och funnit att månadsavgiften skulle behöva höjas med i snitt 40 procent (SVT 30/1). Höjningar av den storleken kommer förstås inte att ske.
Kalkylen för nyproducerade bostadsrätter har de senaste tio åren sett ut ungefär så här: En hög insats paras med en låg månadsavgift. Det fungerar när räntan ligger nära noll. Behovet av att sätta av pengar till underhåll är också lågt under de första åren. Men de nya innehavarna som bildar föreningen flyttar också in i en kostnadsbomb med dubbla mångmiljonlån för varje lägenhet, föreningens och det egna lånet.
Det som hände i början av 1990-talet kan hända igen, även om förutsättningarna är annorlunda på många sätt. Många har nog velat förtränga 1990-talskrisen, då nycklar till radhus i Uppsalas utkanter eller ute i länet bytte ägare till priset av en krona (!).
Helt avgörande för om en ny 90-talskris ska undvikas är utvecklingen av hela ekonomin och arbetslösheten. Det är när en i hushållet förlorar jobbet som det plötsligt blir omöjligt att övervintra tills att inflationen och energipriserna sjunkit igen, liksom räntekostnaderna.
Till skillnad från för 30 år sedan har den svenska staten god ekonomi och kommer att kunna göra insatser, till exempel förhindra stora uppsägningar i den offentliga sektorn. Men att rädda bostadsrättsföreningar står inte högt på agendan. Bostadsköpare bör som alltid kolla föreningens ekonomi noga. Hur höga är räntekostnaderna i förhållande till nettoomsättningen? Uppåt 40 procent och däröver är en stark varningssignal.