Gottsunda har relativt nyligen kvalat in på den föga smickrande listan över landets särskilt utsatta områden. Denna krisstämpel påverkar självklart värdet på Gottsunda centrum negativt. Innan Gottsunda centrum säljs ska vårt entydiga fokus vara att tvätta bort den krisstämpel som finns, för det går självklart att göra.
Allt fokus borde vara på att bryta det utanförskap som många i stadsdelen lever i och därigenom stärka områdets attraktion.
Kommunen har nu ett 73-punktsprogram som förväntas vända trenden. Inte många punkter är ännu avbockade. Ett annat område som haft liknande problem är Gårdsten i Göteborg. Från och med 1 mars 2019 klassar polisen inte längre Gårdsten som ett särskilt utsatt område. Gårdsstensbostäder AB ägs av Göteborgs Stad.
Bolagets vd Michael Pirosanto anser att en av nycklarna till framgång med omvandlingen av Gårdsten är att kommunen äger Gårdsten centrum.
Med stora fördelar bör vi studera exemplet i Gårdsten innan Gottsunda centrum säljs. Vi har mycket att lära av deras erfarenheter. Sannolikheten är stor att det både är socialt och ekonomiskt smart att behålla Gottsunda centrum under kommunal kontroll till dess att den negativa spiralen är hävd. Fullt fokus i området bör vara att bryta många människors utanförskap innan massor av nya bostäder byggs i området. Det om något kommer att göra stadsdelen mycket attraktivare att bo i och att flytta till.
Under lång tid har Gottsunda centrum dragits med stora vakanser. Att minska vakanserna är det enklaste sättet att höja värdet på fastigheter som ska säljas.
För två år sedan var cirka 12 000 kvadratmeter outhyrt. Vårt kommunala bolag UKFAB:s plan är att halvera den siffran till 6000 kvadratmeter vakant yta vid utgången av 2019. Effekten är en värdehöjning på i storleksordningen ett eller flera hundratals miljoner kronor. Nu motverkas denna ambition av andra delar av kommunen. Enligt det nya planprogrammet för Gottsundaområdet ska Gottsunda centrum omvandlas till "en levande stads- och centrummiljö genom stora strukturella förändringar, med nya gator, stråk och bebyggelsekvarter”.
Detta betyder i klartext att delar av centrumet ska rivas, bland annat det nyrenoverade Gottsundabadet, och att en stor del av parkeringsytorna ska försvinna eller konverteras till dyra garage.
Planprogrammets ekonomiska konsekvenser för Gottsunda centrum bör ordentligt analyseras innan vi låser oss för denna utveckling och framförallt innan man säljer Gottsunda centrum. Det är ekonomiskt klokare att kommunen innan en försäljning bryter många människors utanförskap, fortsätter att minska vakanserna och höjer värdet på centrumet. Vi talar om hundratals miljoner kronor i värdeförändring kopplade till beläggningsgraden av hyresgäster.
Med nuvarande planprogram är det svårt att minska vakanserna när funktionella lokaler planeras att rivas.
Det blir också svårt att behålla dagligvaruhandeln om parkeringsmöjligheterna blir markant sämre. Utan dagligvaruhandeln kollapsar affärsmodellen. Dagligvaruhandeln och Systembolaget är ”magneterna” som drar besökare och genererar omsättning, även för andra hyresgäster. För dessa ”ankarhyresgäster" är tillgängligheten med bil en avgörande fördel för Gottsunda centrum i konkurrensen med alternativa handelsplatser. Sammantaget bedömer vi att planprogrammet har stor negativ påverkan på centrumets marknadsvärde.
Det är redan beslutat att försäljningen ska ske genom en så kallad idékoncepttävling. Idén är att en köpare förväntas lösa flera av kommunens problem. För det första ska kommunens intäkter från fastighetsförsäljningen används till nya omfattande infrastrukturinvesteringar. För det andra förväntas köparen stå för önskade investeringar i området.
Vi är långt ifrån övertygade om att det blir effekten av en försäljning i nuläget. Idékoncepttävlingen ger utrymme för luddiga urvalskriterier som är föga förpliktigande för anbudsgivaren.
Den anbudsgivare som har de vackraste visionerna kan vinna över den som är beredd att betala mest. Risken är att de vackra visionerna visar sig vara luftslott och att kommunen väljer en köpare som varken betalar bra i dag eller lever upp till förväntningarna på framtida investeringar. Naivt kan vara ett samlande uttryck i sammanhanget. Villkoren för idékoncepttävlingen är fortfarande inte offentliga. Enligt tidsplanen ska kommunstyrelsen fatta beslut om tävlingsprogrammet under slutet av 2019. Varför är det så bråttom? Om det anses vara så bråttom bör andra försäljningsformer vara kvar ”på bordet”. Till exempel någon form av joint venture mellan kommunen och en extern professionell centrumutvecklare.
Vi undrar också om kommunen ordentligt har analyserat konsekvenserna av att sälja hyreshusen tillsammans med Gottsunda centrum?
Hyreshusen har stora underhållsbehov men hyrorna är låga. En ny ägare kommer sannolikt renovera lägenheterna och kraftigt höja hyrorna för att öka fastigheternas direktavkastning. Ligger det i linje med kommunens planer för området? Om ja, varför genomför inte kommunen själv i så fall denna standardhöjning före en försäljning, och tillgodogör sig värdeökningen?
Kommunen bör göra saker i rätt ordning. Före en försäljning av Gottsunda C bör både Gårdstenexemplet studeras och de ekonomiska konsekvenserna av det nya planprogrammet för Gottsundaområdet analyseras ordentligt.
En forcerad försäljning enligt den plan kommunen nu följer riskerar att bli en dålig affär, både socialt och ekonomiskt för Uppsalas invånare.